原拆原建蕴含城市再生哲学

"通过原拆原建，城市核心区无需大规模新增建设用地，即可实现空间品质提升，既保护了原有社区网络和社会资本，又激活了老旧城区的内在活力。"

  通过原拆原建，城市核心区无需大规模新增建设用地，即可实现空间品质提升，既保护了原有社区网络和社会资本，又激活了老旧城区的内在活力。

  近年来，从北京、上海到广州，从成都、南京到杭州，各大城市相继开展以“原拆原建”为核心的老旧住房自主更新实践。这一模式在居民、市场与地方政府层面均引发广泛关注和热烈反响，不仅被视为民生工程的新突破，更成为城市发展转型中的重要探索。近期发布的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》，首次在中央层面明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，标志着这一模式正式进入国家政策范畴。

  所谓“原拆原建”，是指在政策支持之下，由房屋产权人作为实施主体，通过共同决策、自筹资金并公开引入建设单位，对原有老旧住房进行拆除并在原址重建，实现业主原地安置的城市更新方式。相较于传统“大拆大建”模式，它不追求大规模增容，不冲击现有房地产市场，同时从根本上消除危旧住房的安全隐患，显著提升居民生活品质，增强城市安全韧性。

  这一模式的意义首先体现为对城市发展逻辑的重塑。通过原拆原建，城市核心区无需大规模新增建设用地，即可实现空间品质提升，既保护了原有社区网络和社会资本，又激活了老旧城区的内在活力。

  在民生改善层面，原拆原建提供了解决老旧小区安全隐患的全新路径。不同于以往小修小补的整治模式，推倒重建能从根源上解决建筑结构老化、设施设备陈旧、消防隐患突出等问题，为居民提供符合现代标准的生活环境。如杭州浙工新村项目，居民通过自筹资金约4.7亿元，实现了居住条件质的飞跃，这种“自己的家园自己建”的模式，显著增强了居民的获得感和幸福感。

  更为深远的是，原拆原建探索了社区治理新范式。这一过程中，居民需通过民主协商凝聚共识、形成共同意志，并自主组织项目实施。从签字比例要求到资金筹措方案，从建设单位选择到建设过程监督，居民必须学会协商、妥协、合作，这既是一堂生动的社区民主实践课，也为基层治理现代化提供了宝贵经验。这种基于共识的更新模式，有效规避了传统拆迁中的矛盾冲突，构建了更加和谐的社区关系。

  对房地产市场而言，原拆原建为稳定老旧小区价值提供了新机制。近年来，老旧住宅价格跌幅显著大于新房和次新房，而通过自主更新，这类小区既能保全“地段优势”这一核心价值，又能凭借物质环境更新赋予房产新的使用价值，实现了保值增值的双重目标。同时，该模式不会大幅增加容积率，不打破区域供需平衡，有利于房地产市场的平稳健康发展。

  从更宏观的视角看，原拆原建可以成为推动城市高质量发展的一项新重要手段。它有助于避免西方国家曾经出现的中心城区衰败现象，通过持续的物质环境更新和社会网络维护，使城市核心区保持活力和吸引力。

  当然，这一模式在实践中仍面临亟待解决的问题：其一，核心标准不统一，原拆原建的内涵界定缺乏清晰规范，容积率增容幅度没有统一尺度，各地执行标准差异明显，易引发实践困惑；其二，居民出资比例不明确，不同地区出资占比差距较大，该比例是采取“一事一议”的灵活模式，还是由政府出台统一引导政策，尚未形成明确方向；其三，政策设计上也需防范投机行为，如对更新后房产的交易限制应有合理规定；其四，现有实践多集中于多层住宅，针对上世纪末大量建成的高层住宅老化问题，尚未探索出有效的更新路径，这一领域成为未来需重点突破的关键方向。

  可以预见，自主更新、原拆原建将成为构建房地产发展新模式的一项重要组成部分，在“十五五”时期有望迎来更大规模、因地制宜的实践推广。它不仅是一种住房改造方式，更是一种城市再生哲学，强调群众主体、共识决策和可持续运营。

  对此，市场期待出台国家层面的指导规范，明确基本原则、政策边界和监管要求，在支持地方探索创新的同时，确保整体方向的一致性与公平性，使得原拆原建真正成为推动城市高质量发展的一个新引擎，成为持续提升人民群众居住获得感、幸福感和安全感的新路径。